第二十九章
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李达明在土地挂牌前二天，回到了淮市，把花半天时间把材料整理出来，交给了成是非，才算完成了任务。
通过对这八家企业的调查，李达明对全国房地产行业的形势也有一个基本的了解，
国家对房地产行业鼓励政策，产生了明显效果，全国上下各大中小城市，都出现各种大大小小的开发商，呈现出大城大开发，小城小开发的百花齐放的局面。本来很多不是从事房地产行业的企业，受国家政策和房地产行业良好发展形势的影响，都纷纷进入了房地产市场，都想从房地产行业地发展中分一杯羹。特别是浙省、海市以及广市等地区，房地产开发已经向大、优、美方向发展，大就是房地产开发的体量越来越大，优就是房地产企业运作状况越来越好，美就是房地产项目已经不仅仅是盖房子问题，而是越做越美。
但是各地开发商主要还是在各地开发为主，跨地域开发不多，特别是像淮市这样的中小县城，因为一个项目的开发，能够聚集七、八家大型房地产开发企业，更是比较少见的。这可能跟淮市前一段时期，在各经济发达地区投资说明会，以在相关报纸上的宣传有关。
从李达明调查情况来看，八家企业除了一、二个外，其他几家进入房地产行业都比较早，企业规模体量都比较大，房地产开发运作经验也比较丰富，在其他地方做的项目质量也比较好，特别是智思、龙城等两家企业，都曾经搞过古城保护性商业开发项目，其中龙城公司在苏市搞的观后街商业开发项目，把文化保护、商业开发、城市改造有机融合到了一起，取得空前的成功，成为全国历史文化名城保护性开发的样板和典范工程。
李达明调查的情况，是图文并茂，有照片，有各项数据对比说明，部分重点项目甚至有群众意见、项目成本效益核算，考虑很细、很全面，成是非看了以后，是非常地满意。
可以看得出来，没有充分的调查了解，没有充分的研究分析，没有充分的咨询思考，是不可能拿出如此详实的资料的。
本来，成是非仅仅是为了避免开发企业带来的风险，希望能够对这些参与开发企业有个初步的了解，以便于在未来开发过程中，能够相对应采取的应对措施，以适当归避这种风险。没有想到李达明竟然能够拿出如此详实的调查报告来。
看着李达明熬得通红的眼睛，疲惫神情，成是非有点感动。我没有看错人，这个小家伙真是个不错的家伙，值得培养，成是非在心里满意地点头道。
安排李达明赶紧回去休息，成是非才坐下来仔细看这份材料。
李达明看了看窗外温暖的阳光，再闻了闻身上的味道。
在外面跑这么多天，这个罪真不是人受的。住没有好地方住，吃得又不合口味，每天脚不停地到处跑，晚上还要看材料，分析材料，再写材料。
要不是自己年轻，身体好，都不知道能不能捱得住，而且虽然没有水土不服，李达明却跑得身体阴阳不和，火气太旺，阳气太盛，明显便秘。再这样，身体真是受不了，李达明暗暗地想。
回到家，李达明给吴曼凝打了一个电话，依然没有能够联系上。叹了一口气，放下电话，又摇了摇暖水瓶，一滴水都没有了，真是冷锅冷灶，连热水都没有一口。单身汉的日子真是苦啊！
无可奈何之下，李达明也懒得再烧水了，就这样往床上一倒，被子一蒙，抱着枕头就睡了。
到地块拍卖当天，李达明按照成是非的要求，早早地就来到会场。
本次拍卖是淮市首次大宗土地公开挂牌拍卖。为了确保项目拍卖的成功，市国土局已经作了周密地安排部署，会场就安排在土地局大会议室，除参加竟拍的企业和部分相关部门负责人外，其他闲杂人等全部不得进场。
整个拍卖由土地局交易股股长、淮市资深的土地拍卖师周明泰主持。
周明泰曾经敲响了苏省土地拍卖第一槌，在苏省土地系统是很有名气土地拍卖师，经常被其他市县请过去主持拍卖会议。
本来今天，周明泰在外市有拍卖邀请，他也已经答应了。但是这次土地拍卖活动，市委市政府指定要求周明泰必须亲自主持整个拍卖活动。
虽然在土地系统很有名，虽然在外地拍卖可以拿到不少钱，但是他毕竟仍然是淮市土地局的人，必须服从市委市政府的安排。没有办法，他只好推辞掉了其他活动，回来主持拍卖活动。
今天的拍卖会由分管城建城管市委副书记参加，成是非没有到会场来，只派李达明到现场来了。
李达明走进会议时，已经有部分人员到了。大家都在轻轻谈论着今天的拍卖会，相互之间估计着可能的价位。
在主席台上方，悬挂着一块横幅，上写着“淮市城中心商业开发土地拍卖会”几个字，*肃目。在主席台上，只有一个讲台，上面放着一个木槌。
因为事先没有联系，李达明只是悄悄地在会场边上，找了一个位置做下来看。成是非要求李达明不惊动其他人，全程观看拍卖会，回去以后再向他汇报。
上午10：00,拍卖会正式开始。
首先是一个身穿职业套装的漂亮女人，走上台去，介绍今天会议的议程。
在领导讲过话，代表吹过牛之后，周明泰上台了。
周明泰一身正装，很严肃地走到了主席台上的讲台前，用木槌轻轻地敲了敲讲台，整个会场安静了下来。
大戏这才真正开幕了！
周明泰先向与会人员介绍了项目的基本要求，容积率2.3，绿化率5%以上，土地性质商业和住宅，政府负责拆迁拍，卖结束后半年内分期净地交付，规划设计要求：该地块处在淮市历史文化名城核心保护区范围，本片土地开发建筑必须明清风格，最高不得超过五层。土地面积350亩，起拍价50万元/亩。
周明泰话音刚落，下面立即嗡声起来了。50万元/亩，这块地起步价就将近2亿元，快赶上淮市全年的财政收入了。
李达明早就知道了这个价格。这个价格是由经过充分统计测算后，报给成是非的，包括体育场搬拆、居居拆迁、部分文物的保护性修复等费用，都在范围之内。按照这个价格，政府可以净收益5000万元，就是说把净地交给开发商时，政府各项成本是12500万元。但是成是非和李达明预计土地价格可以达到70万元/亩，再高开发商利益就没有办法保证了。
而且李达明知道成是非并不希望土地价格拍得太高，土地价格拍高对政府当然有好处，而且可以抬高以后其他地块拍卖的土地价格，但是土地价格高了，房价也会相应升高，会让更多的人卖不起商品房。这违背我们加快城市化发展，解决和改善城广大市民居住条件的根本目的。
但是没有房价的升高，就会开发商的投资开发的积极性，没有开发企业的进入，淮市根本没有能力支撑起新城区开发的巨大投入。这是个矛盾综合体。
但是对周明泰来讲，他现在的任务就是把土地价格拍到一定高度，因此就当没有听见下面人的叽叽喳喳地议论，继续他的讲解，他淮市人的习惯、全国经济发展形势等方面，简单分析了淮市房地产行业的发展前景以及这块地未来的市场收益情况，特别提出经营性用房的收益将成为本块土地开发核心和重点。
介绍结束，会议临时休息十分钟，十分钟后将正式开始拍卖。
现在允许开发商各自商议，让他们再次考虑各自对这块地的心里定位，以及未来赢利预计，坚定信心。
（以上内容纯属虚构，如有雷同纯属偶然）（未完待续）
李达明在土地挂牌前二天，回到了淮市，把花半天时间把材料整理出来，交给了成是非，才算完成了任务。
通过对这八家企业的调查，李达明对全国房地产行业的形势也有一个基本的了解，
国家对房地产行业鼓励政策，产生了明显效果，全国上下各大中小城市，都出现各种大大小小的开发商，呈现出大城大开发，小城小开发的百花齐放的局面。本来很多不是从事房地产行业的企业，受国家政策和房地产行业良好发展形势的影响，都纷纷进入了房地产市场，都想从房地产行业地发展中分一杯羹。特别是浙省、海市以及广市等地区，房地产开发已经向大、优、美方向发展，大就是房地产开发的体量越来越大，优就是房地产企业运作状况越来越好，美就是房地产项目已经不仅仅是盖房子问题，而是越做越美。
但是各地开发商主要还是在各地开发为主，跨地域开发不多，特别是像淮市这样的中小县城，因为一个项目的开发，能够聚集七、八家大型房地产开发企业，更是比较少见的。这可能跟淮市前一段时期，在各经济发达地区投资说明会，以在相关报纸上的宣传有关。
从李达明调查情况来看，八家企业除了一、二个外，其他几家进入房地产行业都比较早，企业规模体量都比较大，房地产开发运作经验也比较丰富，在其他地方做的项目质量也比较好，特别是智思、龙城等两家企业，都曾经搞过古城保护性商业开发项目，其中龙城公司在苏市搞的观后街商业开发项目，把文化保护、商业开发、城市改造有机融合到了一起，取得空前的成功，成为全国历史文化名城保护性开发的样板和典范工程。
李达明调查的情况，是图文并茂，有照片，有各项数据对比说明，部分重点项目甚至有群众意见、项目成本效益核算，考虑很细、很全面，成是非看了以后，是非常地满意。
可以看得出来，没有充分的调查了解，没有充分的研究分析，没有充分的咨询思考，是不可能拿出如此详实的资料的。
本来，成是非仅仅是为了避免开发企业带来的风险，希望能够对这些参与开发企业有个初步的了解，以便于在未来开发过程中，能够相对应采取的应对措施，以适当归避这种风险。没有想到李达明竟然能够拿出如此详实的调查报告来。
看着李达明熬得通红的眼睛，疲惫神情，成是非有点感动。我没有看错人，这个小家伙真是个不错的家伙，值得培养，成是非在心里满意地点头道。
安排李达明赶紧回去休息，成是非才坐下来仔细看这份材料。
李达明看了看窗外温暖的阳光，再闻了闻身上的味道。
在外面跑这么多天，这个罪真不是人受的。住没有好地方住，吃得又不合口味，每天脚不停地到处跑，晚上还要看材料，分析材料，再写材料。
要不是自己年轻，身体好，都不知道能不能捱得住，而且虽然没有水土不服，李达明却跑得身体阴阳不和，火气太旺，阳气太盛，明显便秘。再这样，身体真是受不了，李达明暗暗地想。
回到家，李达明给吴曼凝打了一个电话，依然没有能够联系上。叹了一口气，放下电话，又摇了摇暖水瓶，一滴水都没有了，真是冷锅冷灶，连热水都没有一口。单身汉的日子真是苦啊！
无可奈何之下，李达明也懒得再烧水了，就这样往床上一倒，被子一蒙，抱着枕头就睡了。
到地块拍卖当天，李达明按照成是非的要求，早早地就来到会场。
本次拍卖是淮市首次大宗土地公开挂牌拍卖。为了确保项目拍卖的成功，市国土局已经作了周密地安排部署，会场就安排在土地局大会议室，除参加竟拍的企业和部分相关部门负责人外，其他闲杂人等全部不得进场。
整个拍卖由土地局交易股股长、淮市资深的土地拍卖师周明泰主持。
周明泰曾经敲响了苏省土地拍卖第一槌，在苏省土地系统是很有名气土地拍卖师，经常被其他市县请过去主持拍卖会议。
本来今天，周明泰在外市有拍卖邀请，他也已经答应了。但是这次土地拍卖活动，市委市政府指定要求周明泰必须亲自主持整个拍卖活动。
虽然在土地系统很有名，虽然在外地拍卖可以拿到不少钱，但是他毕竟仍然是淮市土地局的人，必须服从市委市政府的安排。没有办法，他只好推辞掉了其他活动，回来主持拍卖活动。
今天的拍卖会由分管城建城管市委副书记参加，成是非没有到会场来，只派李达明到现场来了。
李达明走进会议时，已经有部分人员到了。大家都在轻轻谈论着今天的拍卖会，相互之间估计着可能的价位。
在主席台上方，悬挂着一块横幅，上写着“淮市城中心商业开发土地拍卖会”几个字，*肃目。在主席台上，只有一个讲台，上面放着一个木槌。
因为事先没有联系，李达明只是悄悄地在会场边上，找了一个位置做下来看。成是非要求李达明不惊动其他人，全程观看拍卖会，回去以后再向他汇报。
上午10：00,拍卖会正式开始。
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在领导讲过话，代表吹过牛之后，周明泰上台了。
周明泰一身正装，很严肃地走到了主席台上的讲台前，用木槌轻轻地敲了敲讲台，整个会场安静了下来。
大戏这才真正开幕了！
周明泰先向与会人员介绍了项目的基本要求，容积率2.3，绿化率5%以上，土地性质商业和住宅，政府负责拆迁拍，卖结束后半年内分期净地交付，规划设计要求：该地块处在淮市历史文化名城核心保护区范围，本片土地开发建筑必须明清风格，最高不得超过五层。土地面积350亩，起拍价50万元/亩。
周明泰话音刚落，下面立即嗡声起来了。50万元/亩，这块地起步价就将近2亿元，快赶上淮市全年的财政收入了。
李达明早就知道了这个价格。这个价格是由经过充分统计测算后，报给成是非的，包括体育场搬拆、居居拆迁、部分文物的保护性修复等费用，都在范围之内。按照这个价格，政府可以净收益5000万元，就是说把净地交给开发商时，政府各项成本是12500万元。但是成是非和李达明预计土地价格可以达到70万元/亩，再高开发商利益就没有办法保证了。
而且李达明知道成是非并不希望土地价格拍得太高，土地价格拍高对政府当然有好处，而且可以抬高以后其他地块拍卖的土地价格，但是土地价格高了，房价也会相应升高，会让更多的人卖不起商品房。这违背我们加快城市化发展，解决和改善城广大市民居住条件的根本目的。
但是没有房价的升高，就会开发商的投资开发的积极性，没有开发企业的进入，淮市根本没有能力支撑起新城区开发的巨大投入。这是个矛盾综合体。
但是对周明泰来讲，他现在的任务就是把土地价格拍到一定高度，因此就当没有听见下面人的叽叽喳喳地议论，继续他的讲解，他淮市人的习惯、全国经济发展形势等方面，简单分析了淮市房地产行业的发展前景以及这块地未来的市场收益情况，特别提出经营性用房的收益将成为本块土地开发核心和重点。
介绍结束，会议临时休息十分钟，十分钟后将正式开始拍卖。
现在允许开发商各自商议，让他们再次考虑各自对这块地的心里定位，以及未来赢利预计，坚定信心。
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